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研究開発者のブログ

最近、うちの会社辞める人が多いんだけど大丈夫なのか???

空室対策:不動産投資物件に入居してもらう方法

不動産投資を始めるにあたって、一番心配なのは、入居してくれる人がいるかどうかが心配なのではないでしょうか?

新築や築浅の物件を購入した場合は、比較的強気の家賃設定でも満室になる可能性が高いのですが、古いアパートやマンションには好き好んで借りてくれる人も少ないので、周辺環境が良いとか、周りに比べて安い家賃設定などが求められます。

 そもそも需要のない地域でのアパート経営は難しいのですが、そうでなければ、周りのアパート経営している大家さんは、あまり空室対策しない人が多いので、以下に書いてあるような事に注意して活動すれば、空室を恐れる必要はないと思います。

 

1.家賃設定

 お客さんにとって、家賃は非常に敏感です。

ちょっと値下げしただけで、問い合わせが多くなって入居に至ることも多いです。

よって、不動産投資では、物件購入前にどの程度まで家賃を下げたら、周辺アパートと比べて相場程度になるのかを気にする必要があります。

空室で困る前に、家賃を相場と同程度か割安感があるくらいに設定しておいたほうが結果的に良い印象を持っています。

 

2.不動産屋さんと仲良くなる

 客付けしてもらっている不動産屋さんと仲良くなるのは非常に重要だったりします。

意外と、不動産屋さんへの連絡を避けている大家が多いのですが、不動産投資をしているサラリーマンは有給取ってでも定期的に不動産屋さんを訪問して状況を聞いた方が良いです。

そして、僕の物件を宜しく!と言っておきます。

特に複数の空室がある時は、訪問すると、その後1~2週間で入居が決まることが多いです。

そして、出来たら不動産屋さんの営業さんに、『僕の物件にお客さんを付けてくれたら、お礼します』と言って、買収してしまう方法もあります。

不動産会社にお礼を渡すのではなく、営業さん個人にお礼として渡してくださいね。。

それが一番効果的です。

物件を紹介すれば1万円が貰えると思えば、イチオシで紹介してもらえますし、こうした方が決まりやすいですよ。なんて話も積極的に話してくれるようになります。

空室になってもすぐに埋まってしまうような物件であれば、そこまでする必要はありません。。。

 

3.リフォームする

退去されるとリフォームしますが、リフォームに一工夫すると、入居者してもらいやすくなりますし、上手くいけば家賃を高くすることも出来ることがあります。

家賃相場と同じで、お客さんは、家賃とインテリアの状態、設備などを敏感に天秤にかけて判断します。

なので、リフォームは重要で、たとえば壁紙など、意外にお金は同じなのに、こっちの方がおしゃれみたいな壁紙があったりします。

ターゲットに合わせて、お金をあまりかけなくても、おしゃれにするリフォームは可能です。

 たとえば、コンセント・スイッチカバーや間接照明などは、賃貸アパートで見られないので、差別化につながって入居してもらいやすくなります。

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4.空室になったら、物件価値を高める対策をしよう

 物件価値を高める方法として、カメラ付きインターホンに交換するという方法があります。

カメラ付きインターホンは、安いものは1万円くらいで購入できますので、1万円でインターホンがカメラ付きに出来るのであれば、安上がりで付加価値の高いアパートを提供できると思いませんか?

特に独身女性には効果があるようですし、専業主婦にとっても、平日の昼間の訪問者に対して、ドアを開ける前から、カメラで誰が来たのかを確認できるのは安心感があります。

工事費用は、2万円くらいかかってしまうかもしれません。

自分でも出来なくないのですが、、、

一人親方みたいな個人で工事を何でもしてくれるような人にお願い出来ると、ウォシュレットも含めて1日の工数費用で、やってもらえば一番安く工事する事が出来ます。

その際、手伝います!といって、親方のやっている所を見ていると、次からは同じやり方で自分でも出来ると思います。

そうやって、不動産投資って利益を出していくんですよね。。。

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その他の価値を高める対策としては、ウォシュレットに交換する投資家もいます。

しかし、ウォシュレットはたいていの賃貸アパートについていることが多いので、物件価値は上がりますが、もしかしたら周辺アパートとの差別化にはならないかもしれません。。。

安いものであれば、2万円しません。ウォシュレットなら自分でも工事できます。

ウォシュレットは必須に近いかもしれません。。。

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5.家賃保証は得か損か?

 1~4をしていけば他のアパート、マンションよりも入居してもらえる可能性は高いと思いますが、そんな努力はしたくないという人もいることでしょう。

そんな方のためには、家賃保証という保険をかけることも出来ます。

 家賃保証はあまりおすすめできないです。。。

 家賃保証するからには、賃貸保証会社が厳正な入居者審査を行います。

通常、入居者の決定は、管理会社(地元の不動産屋)が入居者を募集して、応募者を大家に連絡し、大家が入居するかどうかを決めます。その時に、管理会社からこの人は、家賃を滞納しなさそうだとか、この人は危ないから止めたほうが良いとかのアドバイスがもらえます。そのアドバイスを基に最終的には大家が決めます。

ですが、賃貸保証会社が厳正な入居者審査を行ってしまうと、リスクの高い人は入居させないようにします。

賃貸保証会社は、満室である必要がありませんよね。

なぜならば、入居者からの家賃と、大家からの保険料の両取りと同じですから、賃貸保証会社が自分が損しないようにリスクをコントロールしています。

余談ですが、一般的に投資は、リスクがありますが、そのリスクを自分でコントロール出来たら、それはリスクではなくなります。

入居のリスクを他人任せにする(家賃保証)ことなく、自分でリスクをコントロールするのが、投資家としての腕の見せどころだと思います。

賃貸保証会社と契約すると、家賃の10%~15%程度を保証金として賃貸保証会社に支払うことになります。

その分、空室になっても残りの85%~90%は支払ってもらえますが、あまり空室の多い物件だと、2~3年後の再契約の際に、保証金がアップします。

要するに、賃貸保証会社が得するように出来ているのです。

よって、契約する人は少なく、倒産する賃貸保証会社は後を絶ちません。

 こちらに採算が合えば利用する事も考えられるのかもしれませんが、通常、『不動産投資の収益シミュレーション』の記事を見てもらえれば分かりますが、サラリーマンがお金を金融機関から借りて不動産投資をする場合は、余裕がなく、いかに上手に物件の魅力を引き出しながら採算を確保していくかが重要なので、ムダな支出は避けたい所です。

繰り返しになりますが、投資家として、空室リスクは自分でコントロールして、リスクではなくしてしまうのが一番良いと思います。