不動産投資における収益物件の見つけ方
ある程度不動産投資について勉強したら、次は実際に収益物件をネットで調べて、投資するかどうかの判断をしていきましょう。
収益物件はたくさんあるので、その中から効率よく探していけるスキルをまずは身につけましょう。
収益物件のスペック（特長）を決める
まずは自分がどんな不動産投資を目指すのかを考えましょう。
まずはエリアですね。一般的に都心は土地が狭くても資産価値がありますが、利回りが少ない傾向にあります。その点地方は土地も広くて利回りが高い傾向にありますが、空室リスクがつきまといます。
空室リスクを自分でコントロール出来るのであれば、地方の物件の方が利回りが良い分早めに利益となります。
自分の住んでいる場所から遠く離れていると、何かあった時、すぐには行けないので、それをどう思うのかは投資家次第です。
あとは、分譲マンションなのか、一棟アパートなのかですね。
それに加えて、どの程度の利回りと築年数を狙うかをだいたい決めておきます。
収益物件を探すには
物件を探すには、いろいろな方法があります。
- 不動産会社に紹介してもらう
- 健美家（無料の情報サイト）を利用する
- 不動産コンサルタントに紹介してもらう
それぞれについて、説明していきます。
まずは、不動産会社に紹介してもらう方法ですが、これはあまり良い方法とは思いません。掘り出し物件を紹介してくれることはなくて、今手持ちにある収益物件の中で営業さんの一番好みの物件を紹介してもらえる形が多いです。
物件を選ぶ（決める）時のポイントですが、同じ物件は2つと無いため、それぞれにメリットとデメリットがあるように感じます。
ある人にとっては、デメリット過ぎて購入を控えるような物件であっても、他の人に取っては、デメリットを解消する方法があって、掘り出し物の物件に化ける場合もあります。
だからこそ、他人の好みの物件は、自分には合わない事が非常に多いです。
だからこそ、不動産投資は面白いなぁと思う所です。
自分である程度のスペックを決めておいて、それからたくさんの中から掘り出し物の物件を探しだすのが良いと思います。
では、その沢山の中から探し出す方法です。
無料の情報サイトを利用します。たとえば以下のサイトは有名です。
このサイトには中央付近に、『条件を指定して検索』というボタンがあります。
ここから物件の情報を絞って検索することが出来ます。
それでも、数十の情報がヒットしますので、その中からピンと来た物件をピックアップします。
写真とスペックを見たら詳細検討をするために必要な情報を得るために、
問い合わせボタンを押して、不動産会社にマイソクを送ってもらいます。
マイソクとは、仲介不動産会社が作ったチラシで、物件の概要、間取り図、地図、土地面積、宅地種別、建物構造、建物床面積、所在地、地目、容積率、用途地域、接道状況、築年月、設備、その他備考、価格などが書かれています。
それにプラスして、不動産会社から固定資産税を聞けば、その情報で、投資するかどうかの判断が出来ます。
ここから先の収益のシミュレーションは以下の記事を参照して下さい。
投資するかどうかの判断が付きます。
electricalengineer.hatenablog.com
最後に不動産コンサルタントに 紹介してもらう方法に関してですが、不動産コンサルタントに依頼すると、１年間でたとえば５０万円くらいのコンサルタント料を支払うことになります。
不動産コンサルタントとお話すると、不動産投資で失敗する人は多い。
不動産コンサルタントの指導の基、物件購入を進めれば失敗しないと言います。
５０万円くらいは、すぐに不動産投資で返せてしまうので、そうした方が良いと言われます。
不動産コンサルタントを利用するかどうかは微妙ですが、人それぞれかなと思います。
不動産投資は、有料で勉強することも出来ますが、たいてい無料でも勉強することが出来るところがあります。
そうして得た情報をしっかりと活用できれば、失敗しないように感じます。
中途半端な情報を基に不動産投資を進めてしまうことが一番良くないので、ある程度勉強が出来て、物件を見る目を養うことが出来ているのであれば、不動産コンサルタントは必要無いように感じていますが、保険として意見を聞いたり、物件を紹介してもらうのもありだと思いますし、自分の考え方次第かなと思います。
収益物件を資料だけで投資するかどうか判断する
物件情報はあまりにも多いです。その中で掘り出し物件は、毎日探しても、そうそうある物ではありません。本当に良い物件を探したいと思えば、根気よく探すしか無いですね。
マイソクを不動産会社から取り寄せて、その情報から収益を計算すると、投資すべきかどうかが判断できます。
ただし、最終的には、物件を実際に見て決めたほうが良いと思います。
収益物件を見て投資するかどうか判断する
物件を見に行った際のチェックポイントですが、以下にまとめます。
- 実際に空室は何部屋か？
- 建物の傷み具合
- 空室があれば、内覧して痛み具合や設備などを確認
- 周辺の環境（利便性、風通し、日当たり）
- もし可能なら、入居者とお話する
こんな所でしょうか？
空室かどうかは、電気メーターが止まっていれば、空室と判断できます。
建物の傷み具合は、今後どのくらいで修繕が必要になるかを見ます。
もし、不動産屋さんと一緒に見られれば、不動産屋さんからのアドバイスをもらうと良いでしょう。良くあるのは屋上の防水加工が必要な場合があります。
余談ですが、建物の傷みで一番のトラブルは水回りなので、建物の保険には、必ず水回りの保険を特約で入れておくと良いです。特約を追加してもそれほど保険料金はあがりません。
もし出来たら、入居者の人とお話できると購入前に貴重な参考になる意見が聞けます。
意外とおしゃべりな人はいるものです。
（ただ、警戒されてスリかなんかと間違えられたこともありますが。。。）
おしゃべりな人は、アパートの良い所、悪い所を教えてくれたりします。
こっちから聞いてみても良いでしょう。
ただし、お話は早めに切り上げるくらいの感覚でいた方が良いと思います。。
