読者です 読者をやめる 読者になる 読者になる

研究開発者のブログ

最近、うちの会社辞める人が多いんだけど大丈夫なのか???

マイナス金利政策が不動産投資に影響するメリット

不動産投資

三菱東京UFJ銀行からゆうメールが来ていたので、中を開けてみたら低水準の金利に関する良い情報が載っていたので、そのような情報を紹介しつつ、それが不動産投資に影響するメリット・デメリットを考察してみたいと思います。

マイナス金利政策をデータで見る

平成28年1月から日本銀行はマイナス金利政策を採用しました。
これは、民間銀行の日銀当座預金にある超過準備金に対して、当時は-0.1%のマイナス金利を課すもので、2月16日から実施されました。

目的はふたつあります。

一つ目は、2%のインフレ目標をできるだけ早い時期に達成するためでした。

要するにインフレが2%くらいになれば、目標が達成されたと考えて、マイナス金利は止めてしまうことにもなりそうです。

二つ目は、日本円の円高を抑制するためです。

スイスやデンマークは、通貨高を抑えるために、利下げやマイナス金利を導入しています。ただし、自国通貨売り介入を実施するなど、マイナス金利のみで通貨安に誘導しているわけではないです。

ということは、いつまでもマイナス金利が続く保証は全く無いという事です。

アメリカでは、トランプ氏が大統領になることが決定した以上、円安が進むことは明らかだからです。

では、実際、マイナス金利による消費者最大のメリットは住宅ローン金利のようにお金を借りるときだと思います。我々が銀行からお金を借りる場合には、どの程度の利回りになるのか、推移をグラフ化したのが下図です。

f:id:electricalengineer:20161116143035p:plain

(上図は2016年11月16日時点でのデータです) 

 

住宅ローンですが、固定3年ローンが年0.55%、固定10年ローンが0.60

%、超長期固定ローンが年1.09%です。いずれも2年前から比べると1%は下がっています。

 ちなみにですが、すでに住宅ローンを支払っていて、借り換えるなら今は本当にお得な時期です。

下図を見てください。

f:id:electricalengineer:20161116143509p:plain

f:id:electricalengineer:20161116143530p:plain

たとえば、尺入山画家が1820万円、期間残りが25年間の場合、

総額で610万円の借り換えメリットが発生します。

借り換え諸費用として50万円の手数料を払ったとしても断然お得です。

不動産投資における金利低下のメリット

不動産投資では、買った時に既に利益が確定しています。

もちろん、入居者がいてこそ利益が確定するものですが、入居率に関しては物件にもよりますが、無難なところに落ち着くはずです。

不動産投資の利益は、物件の利回り、物件の構造、築年数、借入金額とその金利でほぼ決まってしまいます。

この中で自分がコントロールできないのが金利ですよね。

なので、低金利の時代で、今後金利が下がるというよりは上がる可能性が高い時には、不動産投資は最適だと思うのです。

というのは、不動産の物件価格は、その物件の収益利回りで決められます。

建築費用やメンテナンスがこのくらいかかっているからとか、物件価格には関係がありません。

また、不動産の物件価格は、需要と供給のバランスによって決まりますので、そもそも最初の価格設定が安かったり、早く現金化したい不動産オーナーは安めの価格設定を最初からするでしょうし、最後の最後の交渉では、購入者がちょっとためらうそぶりをすることで安くしてもらえたりすることもあります。

ようするに、不動産は安く購入することは出来るけれど、銀行から借りる金利に関しては基本的にどうすることも出来ない。。。

だからこそ、現在のような史上最低の低水準金利の時代に不動産投資することが成功をもたらすと思うのです。

 

マイナス金利時代に買った不動産に出口はあるのか?

今のマイナス金利時代に買った不動産を10数年持っていたとして、1番気になるのは売る時にどうなるか?だと思います。
これに関しては、未来を語れば鬼が笑うのでしょうけれども、
考えとしては、まず不動産は土地と建物に資産価値が別れて、土地に関しては、基本的には、路線価によっておおよその価値が決まります。
毎年の路線価が下がっていく地域では土地代も下がりますし、路線価が毎年上がっている地域では、土地代も上がります。

だから、土地代に関しては、インフレが起これば土地代も上がっていくと期待できます。

建物の価格に関しては、構造によって耐久年数が違います。基本的には、新築の価格から、耐久年数の期間をかけて減価償却していく形になります。

たとえば、木造であれば、耐久年数は22年ですので、築22年の木造物件の価格は二束三文になってしまいます。

その他、軽量鉄骨の耐久年数は35年、RC構造の耐久年数は47年です。

よって、建物の資産価値に関しては築年数によって決まるので予測がし易いです。

問題は、将来インフレや銀行から借入するお金の金利がどうなるのかですね。

今は無理やりインフレにするために日本銀行がマイナス金利政策をしています。

 では、実際インフレと金利がどうなったら不動産投資の収益性がどのように変化するのかを調べてみました。結果が下表です。

トレンド
金利
不動産投資出口での収益性
インフレ
上昇(↑)
トントン(△)
キープ(ー)
儲かる(◯)
下降(↓)
儲かる(◎)
デフレ
上昇(↑)
利益が減る(☓)
キープ(ー)
想定すべき範囲内(△)
下降(↓)
儲かる(◯)

 基本的にはインフレになれば、不動産の価格も上昇しますので、基本的に不動産投資にとっては良い方向でしかありません。国もインフレになるよう日本銀行に働きかけています。国策としてはインフレ誘導なので、不動産投資には追い風なのです。

しかし、外的要因による不景気が日本を襲った場合は厄介ですね。

特にデフレになった場合、金利が今より上昇することはありえないでしょう。

そんな事をしたら、経済が更に悪くなってしまいます。なので、論外と考えてます。

デフレで、今の金利をキープの場合、これは十分に想定すべき事だと思います。

少なくとも、金利はキープですから、最初に不動産を購入する際に、収益のシミュレーションがしっかりしていれば、損することは全く無いと思います。

そして、デフレ時に、デフレを解消しようとして金利をさらに下げた場合は、ほぼタダでお金を借りているに等しくなりますので、不動産投資の収益シミュレーションよりもさらに儲かる状況になります。