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研究開発者のブログ

最近、うちの会社辞める人が多いんだけど大丈夫なのか???

不動産投資はREITから始めてみるのも良いかもしれませんね

不動産投資

不動産投資をするのであれば、特にサラリーマンの場合は、与信が高いのでワンルームマンションまたはアパート一棟を自分で購入する投資の方が

REIT(Real Estate Investment Trust、リート)よりも利回りが良くなります。

ただ、REITはお手軽に不動産投資ができますので、不動産投資を勉強しつつ、まずはREITから始めて見るのも良いかもしれませんね。

 REITだと銀行に預けたりするよりも配当が平均約3%ととってもお得です。

 REITとは(不動産投資との比較)

REITは、不動産投資の一種ですが、自分自身は不動産を所有しません。

お金は出資しますが、不動産投資で煩わしい部分のお金を借りたり、毎月の家賃が支払われるのを確認したり、住居者からの問い合わせに応じたり、確定申告したりする必要はありません。

REITは単にお金を出資するだけです。

通常、不動産投資は、お金を銀行から借りて(レバレッジを利かせて)、その借りたお金で家賃という収益をもらって、銀行に返す利子を収益から引いた分が自分への利益になります。

不動産投資は、最初に物件を購入するまでがたいへんですが、購入後は、運営を不動産会社にお任せしますので、自分は毎月の家賃振込みを見て、ホクホクとするだけです。

でも不動産投資の物件を購入するまでのハードルが高いので、そこでつまずく人が非常に多いです。

また、不動産投資では、数千万円の物件よりは、数億円の物件の方が安定した収入が得られる事から、REITのような多くの人から出資を募って、大きな不動産物件を複数所有し、収益を出資者に還元するのは、非常に理にかなった投資になっています。

比較
メリット
デメリット
不動産投資
レバレッジを利かせて、より多く利益が得られる
物件購入後はほとんど仕事なし
お金を借りるのに与信が必要
不動産投資の知識が必要
税金を支払う必要がある
REIT
安定して3%程度の利益が見込める
簡単に誰でも買い、売りが出来る
低額でも投資が可能
物件購入後、仕事なし
レバレッジが効かないため、利益が少ない
税金の優遇策がある

 

 REITが他の投資よりも有利な理由

REITは、株式投資の様に株価が上がったり下がったりした際の差益を狙う(キャピタル・ゲイン)のではなく、配当金による利回りを狙いましょう。

下図を見てください。国債とREITの最近10年間の利回り比較です。

この図から分かることは、REITの利回りは平均は2.5%を割ったことはありません。

良い時には、8%の利回りとなった時があります。

それは、国債の金利が最近10年は2%以下ですから、国債を買うよりもだいたい2%くらい利回りが良いです。

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では、なぜREITの利回りは良いのでしょうか?

ここがポイントです。

日本の不動産は、首都圏やリゾート地で、中国からの不動産投資の資金が流入しています。

中国では、不動産が暴騰し、いつバブルが弾けるか分かりませんし、いつ没収されるか分かりません。そのように考えている中国人は、日本の健全な不動産の投資のターゲットにしています。

また、REITは税制上の優遇策があります。

通常、株式会社などの事業による収入は、利益から約40%が法人税として納税されます。

しかし、REITは家賃収入から得た収益の90%超を分配金として、投資家に還元することになっています。

確実な家賃収入があって、税制上も優遇されているから、利回りの良い配当が得られるのです。

 

REITの種類

 REITの種類は下の表のように54種類あり、それぞれに特長があります。また、どのような不動産に投資をしているのかが分かるようになっています。

投資先は、事務所主体、商業施設主体、総合型、物流施設主体、住居主体、ホテル主体、ヘルスケア主体と通常は投資物件に特化した形となっています。

REITを検討されるのであれば、このような特長と今後の成長性などを加味して決定するのが良いでしょう。

 証券コード投資法人利回り運用資産
1 3226 日本アコモデーションファンド投資法人 3.46 事務所
2 3227 MCUBS MidCity投資法人 3.74 住居
3 3234 森ヒルズリート投資法人 3.13 事務所
4 3249 産業ファンド投資法人 3.49 事務所
5 3263 大和ハウスリート投資法人 3.17 複合
6 3269 アドバンス・レジデンス投資法人 3.3 総合
7 3278 ケネディクス・レジデンシャル投資法人 4.15 住居
8 3279 アクティビア・プロパティーズ投資法人 2.95 住居
9 3281 GLP投資法人 3.6 総合
10 3282 コンフォリア・レジデンシャル投資法人 3.53 物流施設
11 3283 日本プロロジスリート投資法人 3.19 住居
12 3287 星野リゾート・リート投資法人 3.46 物流施設
13 3290 SIA不動産投資法人 5.02 ホテル
14 3292 イオンリート投資法人 4.11 事務所
15 3295 ヒューリックリート投資法人 3.28 物流施設
16 3296 日本リート投資法人 5.14 総合
17 3298 インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 5.44 事務所
18 3308 日本ヘルスケア投資法人 4.39 事務所
19 3309 積水ハウス・リート投資法人 3.83 ヘルスケア
20 3451 トーセイ・リート投資法人 5.48 複合
21 3453 ケネディクス商業リート投資法人 4.1 総合
22 3455 ヘルスケア&メディカル投資法人 3.89 商業施設
23 3459 サムティ・レジデンシャル投資法人 5.48 ヘルスケア
24 3460 ジャパン・シニアリビング投資法人 4.52 住居
25 3462 野村不動産マスターファンド投資法人 3.35 ヘルスケア
26 3463 いちごホテルリート投資法人 2.91 総合
27 3466 ラサールロジポート投資法人 4.1 ホテル
28 3468 スターアジア不動産投資法人 3.86 物流施設
29 8951 日本ビルファンド投資法人 2.47 総合
30 8952 ジャパンリアルエステイト投資法人 2.44 事務所
31 8953 日本リテールファンド投資法人 3.26 商業施設
32 8954 オリックス不動産投資法人 3.3 総合
33 8955 日本プライムリアルティ投資法人 2.8 総合
34 8956 プレミア投資法人 3.33 総合
35 8957 東急リアル・エステート投資法人 3.4 総合
36 8958 グローバル・ワン不動産投資法人 3.19 事務所
37 8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 3.23 総合
38 8961 森トラスト総合リート投資法人 3.4 総合
39 8963 インヴィンシブル投資法人 3.57 総合
40 8964 フロンティア不動産投資法人 3.52 商業施設
41 8966 平和不動産リート投資法人 3.98 総合
42 8967 日本ロジスティクスファンド投資法人 3.41 物流施設
43 8968 福岡リート投資法人 3.68 総合
44 8972 ケネディクス・オフィス投資法人 3.39 事務所
45 8973 積水ハウス・SI レジデンシャル投資法人 3.7 住居
46 8975 いちごオフィスリート投資法人 4.49 事務所
47 8976 大和証券オフィス投資法人 2.93 事務所
48 8977 阪急リート投資法人 4.05 総合
49 8979 スターツプロシード投資法人 4.93 住居
50 8982 トップリート投資法人 4.94 総合
51 8984 大和ハウス・レジデンシャル投資法人 3.52 住居
52 8985 ジャパン・ホテル・リート投資法人 3.43 ホテル
53 8986 日本賃貸住宅投資法人 4.04 住居
54 8987 ジャパンエクセレント投資法人 3.29 事務所

 

確実なREITを選ぶとしたら

 上の表を見ていただくと分かりますが、住居型のREITは利回りが高い傾向にあります。

日本の人口減少傾向が進めば益々お金を持っている人にとっては都心の方が過ごしやすいために都心の住居ニーズは高まっています。

それに比べて事務所型は、利回りの高いものから低いものまでマチマチです。

これは都心での高層ビルの開発が進み、さらにテナントが増える傾向にあり、テナントは飽和状態にあります。

そのため事務所を駅から近いビルや 新しいビルや より賃料の安いビルに移転する法人が多いため、REITの収益には大きな差となっています。

事務所型を選ぶ際は、投資先をしっかりと見定めた方が良いでしょう。

ホテル型のREITはおすすめです。

理由は、下図のように、今後も外国人観光客は増えると予想されており、その伸び率も

 2014年から2020年のオリンピックまでは5.7%の伸び率で、

2021年から2030年までを見ても4.2%の伸び率です。

このグラフは、国土交通省の観光庁が出している観光白書を引用しています。

国は観光産業を基幹産業として位置づけていますから、オリンピックが終わっても様々な誘致施策を実施していくはずです。

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 このような観光ホテルの運営は今から20年近くにわたって手堅い産業ですので、確実な投資のリターンが見込めます。

ホテル型のREITは3つしかありません。

  1.  星野リゾートリート投資法人
  2. ジャパンホテルリート投資法人
  3. いちごホテルリート投資法人

 以上の3つです。

 1.の星野リゾートリート投資法人は、『星のや』、『界』、『リゾナーレ』ブランドを全国に展開している会社です。

社長は、カンブリア宮殿にも登場した『旅館革命』を実践し、『リゾート運営の達人』と言われている星野佳路さんです。

www.tv-tokyo.co.jp

最近、創業者でない経営者が大企業を潰すケースが多くなっていますが、星野リゾートのように創業者が現役で陣頭指揮をとっている間は、業績が下がりにくいように思います。このようなREITも良いかと思います。

 

REITを売買するには

 リートを取り扱っているのは証券会社です。

証券会社であれば、どこでもREITを購入できます。

ただ、ネット証券の方が手数料が安くて良いでしょう。

証券会社の選び方ですが、私が講座を持っている以下の4社について使い勝手などの評価で比較してみたいと思います。

 まずは手数料ですが、もともとネット証券は手数料が安いので、どこの証券会社でも多少の差はあれ、私は気にしていないです。

ただし、どうしても手数料が低い証券会社が良いのであればライブスター証券の手数料が最安です。

 手数料
10万
20万
30万
50万
GMOクリック証券
95円
105円
260円
260円
SBI証券
139円
185円
272円
272円
楽天証券
139円
185円
272円
272円
ライブスター証券
80円
97円
180円
180円

 

 手数料より、使っていくうちに、証券会社の表示の早さ(サーバーの信頼性を含む)や、ツールの豊富さ(情報提供を含む)の方が重要だと思うようになりました。

ツールや情報提供に関しては、人によって使う使わないがあると思いますが、表示の早さやサーバーの信頼性に関しては、気にした方が良いと重います。

 総合評価
表示早さ
手数料
ツール豊富さ
GMOクリック証券
SBI証券
楽天証券
ライブスター証券

 表示の早さとサーバーの信頼性に関しては、私独自の判断ですが、

GMOクリック証券とSBI証券が良いように感じます。

いずれにしても、複数の証券会社の口座を作って、試してみないと合う合わないは人それぞれの所があります。

(たとえば、私の友人は楽天証券大好きですが、私は合わなかったです。。)

 証券会社の口座開設は、SBI証券や楽天証券の様に最短2日で開設できる証券会社もありますが、ライブスター証券は2営業日、GMOクリック証券は、1周間程度かかります。

必要書類に不備があっても開設までが遅れるので、はじめから複数申し込むのが良いかもしれません。