不動産投資はREITから始めてみるのも良いかもしれませんね

不動産投資をするのであれば、特にサラリーマンの場合は、与信が高いのでワンルームマンションまたはアパート一棟を自分で購入する投資の方が

REIT(Real Estate Investment Trust、リート)よりも利回りが良くなります。

ただ、REITはお手軽に不動産投資ができますので、不動産投資を勉強しつつ、まずはREITから始めて見るのも良いかもしれませんね。

 REITだと銀行に預けたりするよりも配当が平均約３％ととってもお得です。

 REITとは（不動産投資との比較）

REITは、不動産投資の一種ですが、自分自身は不動産を所有しません。

お金は出資しますが、不動産投資で煩わしい部分のお金を借りたり、毎月の家賃が支払われるのを確認したり、住居者からの問い合わせに応じたり、確定申告したりする必要はありません。

REITは単にお金を出資するだけです。

通常、不動産投資は、お金を銀行から借りて（レバレッジを利かせて）、その借りたお金で家賃という収益をもらって、銀行に返す利子を収益から引いた分が自分への利益になります。

不動産投資は、最初に物件を購入するまでがたいへんですが、購入後は、運営を不動産会社にお任せしますので、自分は毎月の家賃振込みを見て、ホクホクとするだけです。

でも不動産投資の物件を購入するまでのハードルが高いので、そこでつまずく人が非常に多いです。

また、不動産投資では、数千万円の物件よりは、数億円の物件の方が安定した収入が得られる事から、REITのような多くの人から出資を募って、大きな不動産物件を複数所有し、収益を出資者に還元するのは、非常に理にかなった投資になっています。

比較	メリット	デメリット
不動産投資	レバレッジを利かせて、より多く利益が得られる物件購入後はほとんど仕事なし	お金を借りるのに与信が必要不動産投資の知識が必要税金を支払う必要がある
REIT	安定して３％程度の利益が見込める簡単に誰でも買い、売りが出来る低額でも投資が可能物件購入後、仕事なし	レバレッジが効かないため、利益が少ない税金の優遇策がある

 REITが他の投資よりも有利な理由

REITは、株式投資の様に株価が上がったり下がったりした際の差益を狙う（キャピタル・ゲイン）のではなく、配当金による利回りを狙いましょう。

下図を見てください。国債とREITの最近１０年間の利回り比較です。

この図から分かることは、REITの利回りは平均は２.５％を割ったことはありません。

良い時には、８％の利回りとなった時があります。

それは、国債の金利が最近１０年は２％以下ですから、国債を買うよりもだいたい２％くらい利回りが良いです。

では、なぜREITの利回りは良いのでしょうか？

ここがポイントです。

日本の不動産は、首都圏やリゾート地で、中国からの不動産投資の資金が流入しています。

中国では、不動産が暴騰し、いつバブルが弾けるか分かりませんし、いつ没収されるか分かりません。そのように考えている中国人は、日本の健全な不動産の投資のターゲットにしています。

また、REITは税制上の優遇策があります。

通常、株式会社などの事業による収入は、利益から約４０％が法人税として納税されます。

しかし、REITは家賃収入から得た収益の９０％超を分配金として、投資家に還元することになっています。

確実な家賃収入があって、税制上も優遇されているから、利回りの良い配当が得られるのです。

REITの種類

 REITの種類は下の表のように５４種類あり、それぞれに特長があります。また、どのような不動産に投資をしているのかが分かるようになっています。

投資先は、事務所主体、商業施設主体、総合型、物流施設主体、住居主体、ホテル主体、ヘルスケア主体と通常は投資物件に特化した形となっています。

REITを検討されるのであれば、このような特長と今後の成長性などを加味して決定するのが良いでしょう。

	証券コード	投資法人	利回り	運用資産
1	3226	日本アコモデーションファンド投資法人	3.46	事務所
2	3227	MCUBS MidCity投資法人	3.74	住居
3	3234	森ヒルズリート投資法人	3.13	事務所
4	3249	産業ファンド投資法人	3.49	事務所
5	3263	大和ハウスリート投資法人	3.17	複合
6	3269	アドバンス・レジデンス投資法人	3.3	総合
7	3278	ケネディクス・レジデンシャル投資法人	4.15	住居
8	3279	アクティビア・プロパティーズ投資法人	2.95	住居
9	3281	ＧＬＰ投資法人	3.6	総合
10	3282	コンフォリア・レジデンシャル投資法人	3.53	物流施設
11	3283	日本プロロジスリート投資法人	3.19	住居
12	3287	星野リゾート・リート投資法人	3.46	物流施設
13	3290	ＳＩＡ不動産投資法人	5.02	ホテル
14	3292	イオンリート投資法人	4.11	事務所
15	3295	ヒューリックリート投資法人	3.28	物流施設
16	3296	日本リート投資法人	5.14	総合
17	3298	インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人	5.44	事務所
18	3308	日本ヘルスケア投資法人	4.39	事務所
19	3309	積水ハウス・リート投資法人	3.83	ヘルスケア
20	3451	トーセイ・リート投資法人	5.48	複合
21	3453	ケネディクス商業リート投資法人	4.1	総合
22	3455	ヘルスケア＆メディカル投資法人	3.89	商業施設
23	3459	サムティ・レジデンシャル投資法人	5.48	ヘルスケア
24	3460	ジャパン・シニアリビング投資法人	4.52	住居
25	3462	野村不動産マスターファンド投資法人	3.35	ヘルスケア
26	3463	いちごホテルリート投資法人	2.91	総合
27	3466	ラサールロジポート投資法人	4.1	ホテル
28	3468	スターアジア不動産投資法人	3.86	物流施設
29	8951	日本ビルファンド投資法人	2.47	総合
30	8952	ジャパンリアルエステイト投資法人	2.44	事務所
31	8953	日本リテールファンド投資法人	3.26	商業施設
32	8954	オリックス不動産投資法人	3.3	総合
33	8955	日本プライムリアルティ投資法人	2.8	総合
34	8956	プレミア投資法人	3.33	総合
35	8957	東急リアル・エステート投資法人	3.4	総合
36	8958	グローバル・ワン不動産投資法人	3.19	事務所
37	8960	ユナイテッド・アーバン投資法人	3.23	総合
38	8961	森トラスト総合リート投資法人	3.4	総合
39	8963	インヴィンシブル投資法人	3.57	総合
40	8964	フロンティア不動産投資法人	3.52	商業施設
41	8966	平和不動産リート投資法人	3.98	総合
42	8967	日本ロジスティクスファンド投資法人	3.41	物流施設
43	8968	福岡リート投資法人	3.68	総合
44	8972	ケネディクス・オフィス投資法人	3.39	事務所
45	8973	積水ハウス・SI レジデンシャル投資法人	3.7	住居
46	8975	いちごオフィスリート投資法人	4.49	事務所
47	8976	大和証券オフィス投資法人	2.93	事務所
48	8977	阪急リート投資法人	4.05	総合
49	8979	スターツプロシード投資法人	4.93	住居
50	8982	トップリート投資法人	4.94	総合
51	8984	大和ハウス・レジデンシャル投資法人	3.52	住居
52	8985	ジャパン・ホテル・リート投資法人	3.43	ホテル
53	8986	日本賃貸住宅投資法人	4.04	住居
54	8987	ジャパンエクセレント投資法人	3.29	事務所

確実なREITを選ぶとしたら

 上の表を見ていただくと分かりますが、住居型のREITは利回りが高い傾向にあります。

日本の人口減少傾向が進めば益々お金を持っている人にとっては都心の方が過ごしやすいために都心の住居ニーズは高まっています。

それに比べて事務所型は、利回りの高いものから低いものまでマチマチです。

これは都心での高層ビルの開発が進み、さらにテナントが増える傾向にあり、テナントは飽和状態にあります。

そのため事務所を駅から近いビルや 新しいビルや より賃料の安いビルに移転する法人が多いため、REITの収益には大きな差となっています。

事務所型を選ぶ際は、投資先をしっかりと見定めた方が良いでしょう。

ホテル型のREITはおすすめです。

理由は、下図のように、今後も外国人観光客は増えると予想されており、その伸び率も

 ２０１４年から２０２０年のオリンピックまでは５.７％の伸び率で、

２０２１年から２０３０年までを見ても４.２％の伸び率です。

このグラフは、国土交通省の観光庁が出している観光白書を引用しています。

国は観光産業を基幹産業として位置づけていますから、オリンピックが終わっても様々な誘致施策を実施していくはずです。

 このような観光ホテルの運営は今から２０年近くにわたって手堅い産業ですので、確実な投資のリターンが見込めます。

ホテル型のREITは３つしかありません。

1.  星野リゾートリート投資法人
2. ジャパンホテルリート投資法人
3. いちごホテルリート投資法人

 以上の３つです。

 １．の星野リゾートリート投資法人は、『星のや』、『界』、『リゾナーレ』ブランドを全国に展開している会社です。

社長は、カンブリア宮殿にも登場した『旅館革命』を実践し、『リゾート運営の達人』と言われている星野佳路さんです。

www.tv-tokyo.co.jp

最近、創業者でない経営者が大企業を潰すケースが多くなっていますが、星野リゾートのように創業者が現役で陣頭指揮をとっている間は、業績が下がりにくいように思います。このようなREITも良いかと思います。

REITを売買するには

 リートを取り扱っているのは証券会社です。

証券会社であれば、どこでもREITを購入できます。

ただ、ネット証券の方が手数料が安くて良いでしょう。

証券会社の選び方ですが、私が講座を持っている以下の４社について使い勝手などの評価で比較してみたいと思います。

 まずは手数料ですが、もともとネット証券は手数料が安いので、どこの証券会社でも多少の差はあれ、私は気にしていないです。

ただし、どうしても手数料が低い証券会社が良いのであればライブスター証券の手数料が最安です。

手数料	10万	20万	30万	50万
GMOクリック証券	95円	105円	260円	260円
SBI証券	139円	185円	272円	272円
楽天証券	139円	185円	272円	272円
ライブスター証券	80円	97円	180円	180円

 手数料より、使っていくうちに、証券会社の表示の早さ（サーバーの信頼性を含む）や、ツールの豊富さ（情報提供を含む）の方が重要だと思うようになりました。

ツールや情報提供に関しては、人によって使う使わないがあると思いますが、表示の早さやサーバーの信頼性に関しては、気にした方が良いと重います。

総合評価	表示早さ	手数料	ツール豊富さ
GMOクリック証券	◎	◯	◎
SBI証券	◎	△	◎
楽天証券	◯	△	◯
ライブスター証券	◯	◎	△

 表示の早さとサーバーの信頼性に関しては、私独自の判断ですが、

GMOクリック証券とSBI証券が良いように感じます。

いずれにしても、複数の証券会社の口座を作って、試してみないと合う合わないは人それぞれの所があります。

（たとえば、私の友人は楽天証券大好きですが、私は合わなかったです。。）

 証券会社の口座開設は、SBI証券や楽天証券の様に最短２日で開設できる証券会社もありますが、ライブスター証券は２営業日、GMOクリック証券は、１周間程度かかります。

必要書類に不備があっても開設までが遅れるので、はじめから複数申し込むのが良いかもしれません。