不動産投資を勉強するには
不動産投資を始めるためにはどうしたら良いでしょうか？
不動産投資は、物件を購入したら、あまりやる事はありません。
しかし、不動産投資は物件を購入するまでは勉強も必要ですし、不動産を見る目を養う必要があります。
また、高い買い物なので、現金で購入できる人はほぼ居ません。
よって、銀行や政府出資の政策金融機関である日本政策金融公庫からお金を借りる必要があります。
不動産投資を始める前には、以下３つの項目を勉強しておくと良いでしょう。
- 物件を見る目を養う
- 物件の収益を計算して戦略を考える
- 金融機関からお金を借りる
１．物件を見る目を養う
不動産投資物件は、当たり前ですが、どれひとつ同じ条件がありません。
だから、たくさんある中から、素早く取捨選択する眼力を身につける必要がありますし、本人の経済的状況や不動産投資の経験、実績などによっても最適な投資物件は異なります。
不動産投資物件の判断項目としては、
- 利回り
- キャッシュフロー
- ROI（Return On Investment）
- 投資金額回収期間
- 客付けの状況（エリアに対する客層など）
- 立地条件（エリア、周辺環境、駅からの距離）
- 築年数
- 資産価値
- キャピタル・ゲイン（資産の値上がりによる利益）
- インカムゲイン（家賃収入）
- 売りやすさ
こんなところでしょうか。
以前の記事でも紹介した不動産仲介会社が制作する不動産物件のチラシ『マイソク』を見て、まずは”箸にも棒にも掛からない”ものなのか、検討すべき物件なのかを１物件につき、３秒で判断します。
次に、検討スべき物件の中から３分くらいの時間をかけて、詳細検討するかどうかを決めます。
そして残った物件を３時間かけて詳細収益シミュレーションして、すると出口戦略を含めて、その物件が買いなのかスルーするのかが決まります。
物件は、
まずマイソクを３秒見て判断→３分で詳細検討必要か判断→３時間かけて詳細検討
では、何を基準に判断するの？という質問が聞こえてきそうですが、
その選ぶ基準は、人によっても違ってきます。
誰が見ても間違いなくこの物件は『いいね！』となる投資物件はなかなか無いです。
たとえば以前、北海道の投資物件が非常に人気になったことがあります。
北海道の投資物件が人気の理由は以下の５つでした。
- 土地値が安い
- 購入価格のうちほとんどが建物価格になるので、減価償却が高い
- 首都圏などに比べて築浅の物件が多い
- 建物が丈夫
- 北海道に遊びに行っても、それが旅費交通費として精算できる
そんな感じでした。
不動産投資仲間でも北海道に物件を購入している人は多くいました。
（余談ですが、不動産投資している人はサークルに入ったり、仲間ともアットホームで仲が良いです。そこが他の投資とは違う所です）
ただ、その逆に北海道の物件は購入したくないと考えている仲間もいました。
その人達の考えは、下の総務省の国税調査の人口集計結果から、北海道は人口が減少しているので将来部屋を借りてくれる人が少なくなってしまうと思っていました。
このグラフの北海道は、北海道全体なので、たとえば、不動産投資エリアを札幌市に絞れば、札幌市の人口動態は増えています。
これなら、将来急激に部屋を借りてくれる人が無くなることは無いだろう。。
とも考えられます。
このようにどう捉えるかは、北海道だからとか首都圏だから良いとかいう要素よりも、その物件一つ一つでどうかを精査する必要があります。
不動産投資は、数値のマジック的なところがあり、わずか１％以下の金利や利回りで有利な投資になったりすることがあります。
だから、勉強して基礎的な知識の基で、上手く知恵を絞って有利な不動産投資をしていくのが面白い所なのだと思います。
また、今の日本で不動産投資をするのであれば、キャピタルゲインを狙える物件は相当買い叩かないと難しいです。インカムゲインを当てにした収益を見込んだほうが良いでしょう。
２．物件の収益を計算して戦略を考える
これに関しては、以前詳しく記事にしました。
こちらを参考にして頂くのが良いと思います。
electricalengineer.hatenablog.com
不動産物件の収益を計算する際のポイントは、ちょっとした利回りや銀行からの金利、納税額、経費などで良くも悪くもなってしまいますので、数値は大雑把にも見ますが、損失にならないために把握しておかないといけない数値はどこかを注目するのが良いでしょう。
たとえば、キャッシュフローが５年後から赤字になるのであれば、３年経ったら売却の準備を行い、４年後に売却していくとか、
既に１棟投資マンションを持っているのであれば、２軒目は、木造の２０年以上落ちの木造アパートを３年ほど保有して、２軒目の大きな減価償却によって、納税額を極力抑えるとか、
そのような最終的な売却の出口戦略だったり、税金対策などが不動産物件を購入する前に検討できるのが、不動産投資の収益シミュレーションのメリットです。
３．金融機関からお金を借りる（融資の受け方）
不動産投資を成功させるコツは、
『投資物件購入時に出来るだけ金融機関から融資を引き出して、自己資金は使わないようにすることです。』
自分はお金を出さなくても済むくらいの物件で、マイナスのリスクが少なく、お金を毎月手にすることが出来れば次の投資に自己資金を回せます。
では、どうしたら金融機関から大きく融資を引き出せるかですが、まず覚えておいて欲しいのは、金融機関は、投資にはお金を貸さないということです。
金融機関は、事業に対してお金を貸します、
だから、金融機関と打ち合わせをする際は、いかにこの物件を購入して、マンション経営することが事業として優れているかをこちらから説明します。
そのプレゼンに対して、金融機関はリスクの無い事業と判断した案件のみ、融資が決定します。
あとは、最初の物件は特に身の丈にあった投資物件を選びましょう。
そうしないと、融資が下りないことが多かったです。
また最後に、金融機関は不動産投資ではなく事業として見ていますので、
こちらの経営者としての素質を判断材料にしています。
なので、サラリーマンでありながら、ある程度副業で月２０万円くらい稼いでいるとかの状態であれば、良い融資が引き出せると思います。
自分の属性としては、一番良いのが公務員、次に会社員、そして個人事業主の順に与信が低くなります。
もし、与信が少ないと思われる方は、最初に規模を小さくして無理なく融資を引き出し、徐々に実績を作っていくのが良いと思います。
