サラリーマンが不動産投資で節税する方法
サラリーマンは基本的に源泉徴収により会社が所得税、住民税などの納税額を計算して給料天引きされるので、自分がいくらくらい税金を支払っているのか正確には知らない人も多いことでしょうね。
また、よく営業の電話で『不動産投資で税金の還付を受けませんか？』なんて勧誘されたりすることありませんか？
その時点で怪しいので、そんな電話を受けても当然そのような業者の口車には乗らなかったのですが、でも、そのような仕組みなのかは知りたいと思っていても業者は電話では教えてくれないし、たぶんその当時は、聞いても僕が理解できなかったと思う。
今年になってようやく、どのような仕組みで税金が還付されるのかがわかったので、その内容をまとめてみました。
サラリーマンの税金はいくら位 収めているの？
サラリーマンの給料天引きには、税金（所得税、住民税）、社会保険料、雇用保険料があります。
いずれも所得が上がるにつれて税率がアップする累進課税ですが、
課税される所得金額に対して税率が決められています。
『課税される所得金額』というところがポイントです。
『課税される所得金額』＝
『給与所得控除後の金額』ー『所得控除額の合計額』
です。
個人事業主であれば『所得控除額』に認められる経費の範囲が広いのですが、
サラリーマンには自己啓発などで給料から使ったお金は経費として認められませんよね。
国税庁には、課税される所得金額に対する所得税の税率が示されています。
この国税庁の累進課税税率の本当に意味を知っていますか？
それを下グラフを用いて説明します。
このグラフは、横軸を課税される所得金額とし、左縦軸を所得税、右縦軸を税率として実際に計算したグラフです。
累進課税と言っても、所得に対して指数関数的に税金が増えるのではなく、グラフの赤丸の所得金額のように、ある所得金額から先は100万ほど多く納める必要があります。
それが９００万円を超えたところです。
このグラフを見ると、９００万円を超えない間は、まだ『まあいいや』、どうせ節税したところでリターンは少ない。。。と思ってしまいますが、
９００万円を超える所得のある人は、そう言ってられません。所得税が大きいので節税によるリターンが大きすぎます。
そこで収入の多い人は、節税効果を期待して不動産投資などに積極的になるのですね。
あなたは年間税金をいくら位 収めていますか？
去年の納めた税金の総額は源泉徴収票で性格が金額が分かります。
源泉徴収票などで確認してみてください。もしかしたら節税が必要かもしれませんね。。。
もし、不動産投資をすでにしているのであれば、節税するには決算書の作成方法や確定申告などでコツがありますので、以下説明していきます。
不動産投資を事業として税務署に開業届を出す
不動産投資を始めたら、税務署へ開業届を出した方が良いです。
開業届を出すと次の確定申告をしなければいけなくなります。
そしてなぜ不動産投資しているサラリーマンが節税するために確定申告をしなければいけないかと言うと、それは経費として確実に認めてもらうためです。
確定申告をしてない経費は、後で経費として認められることはありません。
開業届を出す際、税務署の方からいろいろな事を言われる可能性があります。
たとえば、
- 単年度の一時的な収入なら継続性がないので、開業届は要りません
- 不動産投資は雑所得なので、開業届は要りません
などです。
そもそも、不動産投資で不動産を所有したら、そう簡単に売ったりしませんので、継続性があると私は判断しています。
また、サラリーマンにとって、会社以外の収入に関しては、税務署に相談してしまうと、雑所得として計上してくださいと勧められます。私も何回かそのようにアドバイスされた事があります。
しかし、雑所得なのか、不動産賃貸業としての事業なのかは、だれも判断が付くものでは無いので、自分が事業だと思っていれば事業なのです。
確定申告はどう進めるべきなのか？
確定申告する際、所得の種類としては、事業所得、雑所得、不動産所得のいずれかとして、収益を申告する必要があります。
そして、雑所得や不動産所得として申告するよりも事業所得として申告する方が有利な３つのポイントがあります。
- 最大６５万円の青色申告特別控除が受けられる
- 損益通算が出来る
- 損失の繰越控除が出来る
この青色申告特別控除こそがサラリーマンが不動産投資で節税するためのポイントなのです。
サラリーマンの不動産投資は、サラリーマンとしての目線から考えると確かに雑所得です。
しかし、たとえサラリーマンであっても、不動産を所有して、その不動産から収益を得ているという事業をしていると本人が解釈しているのであれば、それは立派な『不動産賃貸事業』なのです。不動産屋さんと同じ事業なのです。
この事は、とても重要です。なぜなら、たとえば銀行や日本政策金融公庫などお金を貸す側は、サラリーマンの不動産投資にはお金を貸しません（貸しにくいです）。
しかし、たとえサラリーマンであっても事業としてお金を銀行から借りて不動産を所有し、そこから収益を上げる計画です。とプレゼンされたら、金融機関は事業性ありと判断します。また、これよりも確実な事業は少ないとも思ってもらえます。
たとえば、喫茶店のようなお店を開くとかの開業資金を融資するより確実に回収できる案件としてみなしてくれます。
確定申告する際も、まず最初に青色申告で決算書を作成しますが、雑所得よりも経費として認められる範囲がかなり広いです。事業としての実行してみたという証拠があれば、経費として認められます。
それが、雑所得だと本当に収益が上がったものに対する経費しか認められません。
なぜなら事業ではなく、あくまでたまたま収益が上がっているので、申告して税金を収めます。というスタンスになってしまうからです。
税金が戻ってくる仕組み！ ただし注意点もあります。。。
確定申告は、サラリーマンが会社以外の収入がある場合、トータルの収入で税金金額を確定させるための申告です。
ただし、すでに勤めている会社では源泉徴収されていますので、もし副業としての不動産投資が事業として赤字であれば、その分と会社からの給料とを合わせると、本来よりも多く税金を支払ってしまっていることになります。
その分の多く支払った税金を『事業が赤字だと申告することによって』還付してもらうことが出来てしまうのです。
しかし、これには注意が必要です。
というのは、この方法で税金を還付してしまうと、会社が納税した金額と違うので、役所は次の年の毎月の納税額を計算するための基になる所得を会社に連絡する必要性が出てしまいます。
その連絡を受けた会社は、その人が副業していると判断するかもしれません。
副業OKの会社が最近増えていますので、そのような会社なら大丈夫だと思いますので、税金を還付してもらいましょう。
（ただし個人的には、あまり良い事だと思いません。）
しかし、副業禁止の会社にお勤めであれば注意した方が良いでしょう。
会社に連絡がいかないようにする唯一の方法は、税金を還付してもらわないように、事業所得をぎりぎり黒字にします。（黒字が大きいと税金を払う必要があるため）
