不動産投資でサラリーマンが注意すべきこと

不動産投資することは、ほぼリスク無しで利益が出るメリットがあり、

サラリーマンにもおすすめなのですが、でも注意すべき点も多いです。

この注意すべき点は、知っていれば解決できることですが、

知るチャンスが今までに無かったがために、不動産投資を諦めてしまう人がいます。

もったいないですね。

そこで、以下２点に関して、サラリーマンが不動産投資で注意すべき点をまとめました。

会社にバレない対策（方法）
税金対策

１．会社にバレない対策（方法）

サラリーマンにとっては、会社にバレない方法が一番興味があると思います。

最近は副業OKの会社もありますが、たいていの日本の会社では、副業禁止ですから、サラリーマンが不動産投資をする場合には、会社にバレないように気を付けなければなりません。

ただ、不動産投資は会社にはバレにくいです。

なぜなら、社員の中には、お父様から不動産を相続している人も一定数いますので、そのような人の不動産収入を副業だから、会社が解雇とか、不動産を処分しなさいとは言えないでしょう。

だから、ある程度の小規模であれば、会社も見逃してくれる場合がほとんどだと思います。

会社にバレるには、２つの方法しかありません。

ひとつ目は、自ら会社の人に喋ってしまった時です。

まあ論外ですが、会社にバレた人の殆どがこのケースなので、注意したほうが良いです。

不動産投資で利益が出ていると、不労所得ですから仕事するのがバカバカしく感じて、どうしても『僕は不動産投資をしている』と言いたくなる衝動に駆られます。

そして、飲み会なので仲の良い会社の同僚に言ってしまうのです。

または、不動産投資を通り越して、メルマガやセミナー等を開いたりして、名前でバレてしまったり、ハンドルネームを使っていても、リアルでの活動で会社の人に知れてしまうこともあります。

でも、そこまでしなければ良いだけですから、心の持ちようです。

ふたつ目は、サラリーマンの場合、会社で納税額を算出して毎月住民税などを会社から納付しますが、この納付額が会社が計算した納付額と違うと、たとえば市町村から納付額が間違っていますとの連絡が会社に行ってしまうのです。

そこから会社内では大騒ぎになり、どうして住民税に食い違いが出たのかを調査します。

すると、調査の結果、会社とは別に所得があり、その所得によって、納税額が違うという事がバレてしまうのです。

それを回避するための方法は１つしかありません。

それは、確定申告をする際に、副業で得た収入に関しては、『自分で納入』しますと宣言する事です。

下図のように、申告内容確認票Bの第二表に、

『給与・公的年金などに係る所得以外の所得に係る住民税の徴収方法の選択』という欄があります。

選択肢としては、『給与から差引き』と『自分で納付』の２つです。

ここは必ず『自分で納付』を選択（丸をつける）しましょう。

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確定申告の際に『自分で納付』を選択していれば、会社からの給与所得以外の収入に関しては、自分で納付することになるので、会社は、会社が支払った給料に対する住民税を支払うだけなので、不動産投資がバレることはありません。

ということは、そもそも確定申告しなければ、住民税の支払いも無いので、２０万円を超える所得がなければ確定申告の必要がないので会社にバレません。

（所得とは得た収入からそれを得るに要した経費を控除した残りの収入）

ほとんどの場合は、これで大丈夫です。

ただし、かなり低い確率で『自分で納付』に丸を付けても会社に会社以外の収入があることを市町村が連絡しなければいけない場合があります。

これは、市町村によっても異なる例外的なところでもあるので、まずは気にする必要は無いと思います。

しかし、もしそうなったら、市町村から個人あてに連絡があると思います。

その際は、市町村役場や国税局の指示に従えば会社への連絡は回避できます。

なので、常に連絡が受けられる状況にしておいた方が良いでしょう。

２．税金対策

納税は国民の義務です。

そして、私達自らが正しく申告・納税をしなければなりません。

もし正しい申告・納税をしなかったら、国が申告が正しく行われているか確認（税務調査）を行っています。

ただ、この納税をするためには、自分の所得を確定する必要があるのですが、

自ら正しく申告することになっていることから、税務調査を行う前は経費の取り扱いが非常にゆるいのですが、税務調査の時には、経費の取り扱いが非常に厳しくなってしまいます。

あとから、経費の申告はほぼ出来ないと思った方が良いです。

だから、適切な時期にしっかりと経費を認めてもらうために確定申告をしておいた方が良いです。

それは例えば、所得が同じ１９万円だから確定申告しなかったとしても、

①収入１９万円、経費０万円　なのか、

②収入３０万円、経費１１万円　なのかで

天と地の違いがあります。というのは、②の場合、税務調査されると、その時には経費１１万円が一部分しか認められない可能性が高いので、所得が２０万円を超えることになって、その分修正申告または納税して下さい。

ということになりかねないのです。

だから、適切な時期にしっかりと経費を認めてもらうために確定申告をした方が良いと思います。

ちなみにですが、国税局の方は、確定申告の方法に関しては、質問すると非常に丁寧に答えてくれますし、セミナーもたくさんあります。

なので、始める前は非常に難しいと思っていた確定申告も、一度経験してしまうと拍子抜けしたように簡単だったなという印象です。

経費をどこまで申請するかは人それぞれですし、意見の別れる所です。

いずれにしても、意見の根拠を自分なりに明確化しておいた方が良いです。

税務署の人に、『私はこういう理由でこのように申告しました』と言えるようにしておきましょう。

サラリーマンの税金対策での注意は、どのように確定申告するかです。

不動産投資では、雑所得、事業所得どちらでも確定申告できます。

僕の意見としては、『不動産からの収益は毎年上がり、単年度だけで利益を評価できないので、継続性のある事業として捉えて経営している』と主張しています。

税金をより少なくしたいのであれば、事業所得にして下さい。

これだけで合法的に税金を少なく出来ます。

青色申告のメリットは税金を少なく出来ますが、デメリットは、①開業届の提出、②青色申告をしなければなりません。

下表のように、青色申告することで、６５万円の特別控除が認められます。

	白色申告	青色申告
開業届の提出	不要	必要
特別控除	０	１０万円	６５万円
簿記形式	不要	簡易簿記	複式簿記
決算書の作成	不要	BS,PLを作成
認められる専従者給与	配偶者８６万円までその他５０万円まで	金額制限なし