収益物件をフルローンで購入するには
不動産投資を検討している人であれば、フルローン、オーバーローンという言葉を聞いたことがある人も多いでしょう。
フルローンは、不動産投資を成功させるためには無くてはならない資金調達だと思います。
そんなところから、不動産投資におけるフルローンの考え方を学んで欲しいと思います。
フルローンとオーバーローン
不動産投資する際には、金融機関から融資を受ける人がほとんどです。
まれに、２０００万円くらいまでの物件で、お金に余裕がある人が現金で購入したり、他の人の融資が降りそうなタイミングで、１周間以内に現金で決済すれば横取りして購入できる場合などは、現金で物件を購入しますが、
そうでなければ金融機関から融資を受けます。
では、金融機関からいくら借りられるかがポイントなのですが、通常、金融機関は不動産物件価格の６割～８割くらいまでしか貸してくれません。
普通に銀行に行ってお金を貸してください。といえば、最初は６割くらい融資で、あとは自分でお金を出さなければなりません。
物件を購入するには、仲介手数料もかかります。
仲介手数料の目安は、物件価格の３％＋６万円です。
この仲介手数料も自分のお金を出さなければなりません。
それでは、本当のお金持ちしか不動産投資ができなくなってしまいますので、
サラリーマンでも大きく不動産投資するためには、フルローン可能な物件を購入するのが１つのソリューションになります。
フルローンとは、不動産物件の価格は、金融機関からの融資でまかない、仲介手数料だけを自分で支払うことです。
また、オーバーローンとは、仲介手数料も全て金融機関からの融資でまかなってしまうことです。自分の支払い無しで毎月家賃は入ってくるのであれば美味しいですよね。
フルローンのメリットとデメリット
フルローンでの不動産投資は、自分では仲介手数料しかお金を支払わず他人のお金で不動産投資をすることで毎月家賃が入ってくるので一見美味しいように見えます。
しかし、キャッシュフローを考える必要があります。
たとえば、以前不動産投資の収益の計算方法について以下の記事にまとめています。
electricalengineer.hatenablog.com
この記事の中での投資例では、２５６０万円の不動産物件に対して、１９５０万円を金融機関から１.３%、期間１０年で融資を受ける想定にしています。
それを単純にフルローンで物件を購入したとすると、
１年毎の収益計算は以下のようになります。
１年目からなんとか６.５万円のキャッシュフローがありますが、ほとんど無いに等しいですよね。
さらに８年目からはキャッシュフローがマイナスになってしまいます。
キャッシュフローのマイナスがこの程度で済んでいるというのは、現在の融資金利が１.３％と歴史的低水準にあることにあります。
これが１％上がって、２.３％だと１年毎の収益性は、下図のようになり、
なんと、２年目からキャッシュ・フローはマイナスになってしまいます。
この物件は、もともとの利回りが高いのでこの程度のマイナスで済んでいますが、利回りが低いと大きくマイナスになってしまいます。
または、部屋を借りてくれる人がいなくて空室が増えると、さらにマイナスになってしまいます。
キャッシュフローはプラスにしないと事業として認めてもらえません。
このように、フルローンのメリットは、仲介手数料だけを支払えば不動産投資できてしまうので、お金がなくても済むことですが、よくよく考えて不動産投資しないとキャッシュフローがマイナスになって、サラリーマンなら自分の給料から利息を返済することになりかねません。
または、お金が返せなくて物件を手放すといった事態にならないためにもキャッシュ・フローの黒字化は重要です。
フルローンを引き出せる収益物件の条件
金融資産は物件価格の２割以上が必要と言われています。
これは、頭金として必要な金額ではありません。
自分の流動資産（主に現金）で購入する物件価格の２割位をもっていないと融資してもらえません。
フルローンを引き出せる条件は自分自身の金融資産状況にも影響されるということです。
フルローンを引き出せる収益物件は総じて、購入金額に対して資産価値の高い物件です。
お金を貸す側の金融機関も自分たちが損しない条件で貸したい訳です。
逆に自分たちが損しない条件で貸せるのであれば、いくらでも貸してくれます。
その事は覚えておいた方が良いでしょう。
では、金融機関が損しないためには、物件の修繕が保たれて、かつ貸した側が自己破産しないことです。
よって、購入金額よりも資産価値の高い物件で毎月のキャッシュフローが黒字であれば自己破産しませんから、金融機関から融資が引き出せます。
高利回りの物件は、築年数が経っていて建物が古く価値が下がっている物件ですので、購入する人がいなくて売れ残っている場合が多いです。
よって価格交渉によって、利回りを下げて不動産投資を有利にすることも忘れないで下さい。
銀行では、収益還元法と積算評価法の２つの方法で不動産物件の資産価値を評価しています。
積算評価法とは、土地の価格と建物の床面積、材質と築年数から計算する方法で、昔は積算評価法をどの銀行も用いてきました。
この評価方法を採用している金融機関だとフルローンが難しくなります。
理由は、積算評価法による不動産の資産価値は、利益が出る物件と出ない物件の平均的な評価額になってしまうからです。
そこで、融資額を拡大したい金融機関は、収益還元法による資産価値の評価をするようになりました。
これは、都心などで高い家賃が見込める物件であれば、積算評価法で計算した資産評価額が低かったとしても、収益が見込める分、安全であると考える評価方法です。
フルローンを出してくれる金融機関は。。。
収益還元法で資産価値を評価してもらえる金融機関の方が良いでしょう。
すると、古くからある銀行などは、未だに積算評価法でしか資産価値を評価してもらえない場合が多いです。
フルローンを出してくれる金融機関は、時期やその時々のトップの考え方にもよるのでなんともいえませんが、スルガ銀行やオリックス銀行、千葉銀行などですね。
その人の保有資産やバックグランドによって異なりますので、だれでもフルローンを出してくれるわけではないので、ある程度のところで見切りを付けて不動産投資をすすめていくのが良いと思います。
さらに詳細の不動産投資を学ぶには
最後に、フルローンで不動産を購入するには、しっかりとした知識を身につける必要があると思います。
また、人脈も大事です。不動産投資で一番大切なのは何かと僕が問われたら、
『人脈』と答えると思います。そのくらい『人脈』は大切です。
では、どこで『人脈』を育むことが出来るかというと、まずは不動産斡旋業者ですね。しかし、不動産斡旋業者は、良いところとあまり良くないところと正直あります。
僕が一番学ばせてもらった人脈は、不動産投資のセミナーなどで知り合った人達でした。お互いが同じような立場で、情報交換していないとちょっとした事で大損する事がある不動産投資ですから、みんなで支え合っている感じです。
セミナーはいろいろあると思いますが、僕がよく通っていたのがファイナンシャルアカデミーでした。
時間のある時にこの『無料体験学習会』に参加するだけでもかなり勉強になります。
